一、项目概况
我公司开发的无锡**项目位于无锡惠山区西漳站区，惠山大道、北环路交界处，处于惠山新城核心区。紧邻惠山区行政中心，且周边新兴商业广场、电子市场正在建设，是惠山区未来重点商业发展区域，环境成熟度较高，交通条件优越，临近轨道1号线站点处，区位优势明显。本项目属成熟市场拆迁再集中，占地面积 105亩，开发期2-3年。2013年7月-10月为前期筹建，2年左右全面建成，第3年开张营业。核心团队成员由资深运营、策划、财务、市场管理、行政管理人士组成。
二、经营规划
**集大型商场、商业街、商务写字楼于一体，业态包括商品展销、电子商务、金融服务、快捷物流、餐饮、休闲等，实现国内外高端精品平台现代经营和虚拟平台开发建设相结合的战略规划，实现线上和线下资源充分对接，将与阿里巴巴网站联合推出全球高端精品机电设备交易电子商务平台，建成电子商务以及生产性服务业的典范项目，开创工业化和信息化两化融合的样板，是各业态之间相互补充、相得益彰的“新型”商贸综合体。
三、投资回报
1、该项目属于一线城市成熟地段拆迁市场项目，由于无锡经济位居全省前列，民营经济极为发达，所属区域每30人中就有一位老板，购买力极强。此类商业地产收到业界追捧，投资回报率很高，几乎没有风险。
2、招商饱和度
根据无锡市四大板块六个拆迁市场有关可营销入驻情况统计，入驻**的商铺间数累计达21279间（1267 3398 13109 3505=21279间），详见附件：（无锡拆迁市场商户入驻**意愿调查报告）面谈时提供。
**设计总铺位约16万平米，8000多个，故**招商入驻饱和度达100%不成问题，能确保**兴旺，并且可考虑开发二期。
3、销售资金回笼
根据无锡市四大板块六个拆迁市场可销售商铺情况的统计，入驻**购铺经营的商铺间数累计达4150间（254 660 2660 576=4150），**设计总铺位8000多个，约16万平米，自持商铺20%，可销售商铺6400间（8000×80%=6400）。详见附件：（无锡拆迁市场商户入驻**意愿调查报告）面谈时提供。
入驻**购铺经营的商铺间数占可销售商铺数的百分比为65%，能有效地保障**资金快速回笼。余铺35%的销售在招商入驻饱和度100%的情况下，可面向社会投资者发售。根据行业经验，此类商铺以委托经营的方式销售，为投资者所追捧，销售不成问题，能确保**资金全面回笼，确保投资者的利益。
四、项目进度
1、2013年7月-10月为前期筹建
该地块以净地为主，极少量的拆迁，土地指标已到位，项目启动较快。目前，正在处于项目的全面筹备阶段。
2、建设周期2-3年
2年左右全面建成，第3年开张营业；根据前期调研结果，周边有6个市场拆迁，该项目销售招商预期火爆，市场拆迁商户将向该项目集聚，招商饱和度和销售资金回笼详见附件：（无锡拆迁市场商户入驻**意愿调查报告）。
五、项目融资需求
1、融资原因
投资方江苏**有限公司，自持**物业18.7万平方米，考虑到项目周边社会经济环境的优化和**城内在质量的提升，物业价值进入快速提升阶段，自持物业目前不打算对外销售，希望以借款或者合作的形式开发无锡**项目。
2、融资数量
1.5-2亿元人民币
融资方式：（1）借款；（2）部分借款，部分联合拿地共同投资
3、还款来源
**销售偿还。
4、资金用途：
前期拿土地部分款项支付；前期工程建设部分款项支付；
六、社会评价
**是一个能够向更广阔、更全面的商业服务发展的商贸综合体。具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等特点。同时，她的出现，对提升城市功能品味，加快现代服务业升级进位，乃至对当地的经济发展都将起到可持续性的推动作用，也将彻底改变区域的商贸流通产业及现代服务业，并带来良好的经济效益和社会效益。
