投资旅游，与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资有五大特征：
1、高投入与持续回报的投入产出特征
旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高，是由于进入性投资的加大，竞争加剧及竞争环境的国际化。
对于旅游项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说，非常难于接受，因为他们已经适应了快速投资，快速回收的短平快投资理念。
旅游投资，涉及项目的综合性、复杂性、服务性，由于旅游产品的创意空间很大，因此，结合资本投入力度、回报率要求等投资商自身因素，就形成了旅游商业模式上的巨大差异，这也就是我们在旅游整个投资中间强调的杠杆运作方法的原因，试图用几千万资金去搬动几个亿的杠杆。
绿维人在旅游营运策划中，提出了“五重杠杆运作模式”，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆。运用杠杆，旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。
2、旅游产业链整合与多产业整合特征
旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势，也正在成为旅游投资的特征。
旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造——我们称之为“泛旅游产业”。
一是与旅游直接相关的产业：宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、****业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业。二是综合提升的产业：旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业；第二种是城市游憩型商业，如步行街SHOPPING MALL、中央游憩区（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等）是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成一个以旅游产业为依托的城市经营的理念。
3、旅游资源的资本化流通存在法律制约
旅游资本，最基本的是风景资源与文化资源。但是，这些最好的资源，因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》，已经成为不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。这就是我们所说的“旅游资本流通的法律制约”或“旅游资源资本化的障碍”。
如果没有将风景与文化资源资本流通化，银行的抵押贷款等行为就没有法律依据。而作为资本投资、作为入股的依据就没有法律依据。作为一个产业而言，最基本的资本确认都缺少法律依据，这个产业就是法律投资环境不健全。
这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下，应该对经营权放开流通，这一流通的经营权，完全可以成为旅游资本，实现资本应有的效应，包括作为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等等。
在旅游资源经营权上，我们可以细分为四项权益：
管理权：进行经营管理的权力；
门票收益权：经营收益的核心利益；
开发权与招商权：即按照规划进行自主开发或招商开发的权力。
4、对环境的高度依赖性。
旅游投资项目紧紧依托于经济环境、社会环境和生态环境，具有依托性强的特点。
（1）旅游投资项目受经济环境依托
它包括两方面：1、受旅游市场依托，也就是受旅游资源市场和旅游客源市场的双重影响；2、受旅游产业依托。饭店业、交通业和旅行社业三大旅游产业相互依赖、相辅相成、共损共荣。经济环境的优劣决定着旅游投资的可行性，国家和区域的经济发展状况、财政收入、物价水平、居民生活水平等都是影响旅游投资的重要因素。
（2）旅游投资项目受社会环境依托
旅游投资项目受社会环境依托是指受旅游政策、旅游法规、文化氛围和和平稳定的环境影响。国家是否对旅游实施倾斜政策，旅游法律法规是否健全，社会对传统文化和民族文化的态度，国家的国防安全态势和公民的教育程度等也是影响旅游投资的重要因素。
（3）旅游投资项目受生态环境依托
旅游投资项目受生态环境依托主要是指受地理位置、资源分布状况的影响和环境污染状况等。
5、外部性特征明显
旅游业的综合性效益决定了旅游投资项目具有外部性明显特点。外部效用表现在经济方面，能促进地方经济发展、创造就业机会和增加外汇收入；表现在环境方面，将对生活环境和动植物造成影响。
综合性优势
1、我国的旅游业发展趋势
经过二十多年改革开放的不断努力，中国旅游业已经实现了从资源大国向亚洲旅游大国的历史性跨越，并正向世界旅游大国迈进，旅游业已经吸引了越来越多的眼球。
更引人注目的是民营资金大量进入旅游领域。仅浙江一省，在旅游投入10亿元的民营企业集团就有6个，投入6亿元的有10个。黑龙江省近几年的旅游业投资60％以上都来自民间资本。而像大庆石油管理局这样的大型国企也对旅游业感兴趣，更说明旅游业作为朝阳产业的魅力。投资方式多样化、投资领域多元化，正是构成中国旅游业新一轮增长的重要动因。对于投资方来说，旅游的投入是一个长线的过程，有一定的风险性，主要在选项和规划上。这两点做好了，回报不成问题，而且是高回报。
今后20年，中国旅游业仍将保持两位数的年均增长速度。按照中国旅游发展规划，到2020年，旅游总收入将达到36000亿元人民币。在国际上，建设成为世界旅游强国；在国民经济体系中，成为新兴的支柱产业。在这一过程中，中国旅游业将一如既往，热诚欢迎国内外的投资商积极投资这一具有良好前景的产业。在政策上，中国仍将保持以往对旅游的优惠政策。其中主要的政策一是土地政策的优惠；二是税收政策的优惠；三是外汇兑换的政策，包括外商所得利润和工资等收入汇出的自由；四是相应金融政策的支持；五是必要的财政支持。上述政策因行业和地区不同而有具体差别，但会长期持续下去。从总体来看，按照国民待遇的原则，内外资政策差距的空间应当逐步缩小，工作的重点是要创造更公平的竞争与发展环境，所以国内投资者也大可放心，在产业政策的调整上，只能是越来越有利于投资方。
2、主要投资领域
多年以来，国内旅游投资主要集中于饭店领域，从目前来看，这一领域基本已经饱和，但还有两个方面可以进行结构性的调整：一是西部一些地区的饭店建设还比较薄弱，有些已有饭店需要改造升级，少数地区需要新建；二是度假饭店等专项主题式饭店的建设。
而目前从发展的需要和市场的前景来说，产生了一系列需要格外关注的投资机会。
第一是“三区”建设。国家旅游局、国家发改委、财政部、国务院西部开发办公室、国务院扶贫办公室等五个部门联合着手，正在准备实施国家生态示范区、国家旅游度假区和旅游扶贫试验区的工作。随着这项工作的进展，相应的政策和资金支持也会进行。政府资金主要用于修路、环保等各项旅游基础设施建设，主要采用财政拨款方式支持、经营性投资自然有赖于国内外投资商的支持。
第二是景区开发。要建设具有国际竞争力的旅游目的地，中国丰富的旅游资源要转化为一流的旅游产品，景区开发就成为下一步发展的重点。其中，借助名山秀水和文化性资源开发的产品成为目前中国旅游投资回报最高的领域。
第三是专项旅游产品的发展。其中的重点，一是会展旅游，目前在各个中心城市成为热点；二是滑雪旅游、温泉度假等一批休闲娱乐产品，正在成为新的需求；三是探险旅游等特殊产品，也是具有专门成长性的良好市场。
3、旅游项目投资的综合优势
前国际金融危机给我国经济带来了不利影响，对旅游业发展既形成挑战也带来机遇，在诸多行业中旅游业的抗风险能力和拉动需求的能力都具有明显的优势。在当前形势下，旅游业利用综合性强、关联度高、拉动力大的特点，可以大有作为，应当乘势而上，进一步发挥产业优势，扩大产业影响，彰显其国民经济的动力产业、结构调整的优势产业、扩大开放的先导产业、生态文明的绿色产业、改善民生的富民产业的积极作用，为保持经济平稳较快发展做出应有的贡献。
（1）旅游业在国民经济发展中具有动力产业的作用
旅游产业的动力性主要体现在：一是旅游业对整个经济具有高拉动性。旅游业具有很强的关联性和带动性，旅游需求的增长会拉动交通、宾馆、餐饮、景区以及度假设施等一系列相关行业增加投资。据世界旅游及旅行业理事会（ WTTC）公布的数据，2007年中国旅游投资总量居世界第2位，达 1693 亿美元，同比增长16.1%。占全国总投资的9％。据测算，旅游业收入每增加1元，可带动相关行业收入增加4.3元。旅游创汇属于服务贸易，具有“就地出口”、换汇成本低、“原料”消耗少、可持续使用、基本不受“贸易壁垒”干扰等特点。我国接待1名入境游客的平均外汇收入相当于出口450双鞋的收入。二是旅游业自身具有高增长性。三是旅游业对国民经济具有高贡献性。进入新世纪，旅游业对经济发展的贡献日益提高。
（2）旅游业在结构调整中优势产业的作用
首先，发展旅游业是促进经济结构调整的现实选择。大力发展旅游业，不仅可以大大提高服务业的比重，而且可以发挥旅游业在整个服务业中的综合、关联和拉动作用，促进经济结构调整优化。
其次，旅游业对一、二、三产业具有全方位的“催化效应”。旅游与一产结合形成的观光农业、体验农业、生态农业等，将一产跳过二产直接转化成了三产；旅游与二产结合形成的工业旅游，将二产直接转化成了三产；旅游本身属于三产，但它与其他三产结合时形成的科技旅游、体育旅游、修学旅游、文化旅游、美食旅游等，进一步延伸了相关三产的产业链。同时，一二三次产业结构调整出来的精品都可以转化为旅游产品。
（3）旅游业在扩大开放过程中具有先导产业的作用
我国旅游业既是改革开放的产物，也是对外开放的有效载体和重要途径。首先，旅游业是我国最早对外开放的产业之一。1979年邓小平同志指出：旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞。旅游赚钱多，来得快，没有还不起外债的问题。如果一年接待 500万人，每人花费 1000美元，就是 50 亿美元。 2000年，我国接待入境游客8344万人次，旅游外汇收入162.24亿美元，大大超过了小平同志当年提出的目标。2007年，我国旅游外汇收入 419.2亿美元，占当年全国服务贸易出口额的 34.5％。其次，大力发展旅游产业，有利于提高我省的国际知名度，改善投资环境，吸引境外投资。 第三，旅游业对推进改革开放起到了积极的促进作用。
（4）旅游业在生态文明建设中具有绿色产业的作用
党的十七大报告第一次提出“建设生态文明”，这既是我们党发展理念的升华，也是解决当前我国严重的生态和环境问题的迫切需要。旅游业资源消耗少、生产成本低、产出效益高，是一种资源节约型产业。加快旅游产业发展，有利于形成节约资源、保护环境的生产方式和消费方式，促进资源节约型和环境友好型社会建设。同时，生态和环境是旅游业发展的根基，旅游业的发展可以促进人们增强环境意识和生态意识，更加重视环境保护和生态建设。
（5）旅游业在改善民生中具有富民产业的作用
首先，旅游业能够增加就业。据测算，旅游业每增加1 个直接就业人员，社会就能增加 5到 7 个就业机会。旅游业已成为全国吸纳就业量最大的行业之一，全国旅游业直接和间接就业超过3600万人，就业人数占全国就业总数的7%。全国乡村旅游年接待超过5亿人次，收入超过3000亿元，受益村（寨）超过2万个，直接受益农民超过2400万。“开发一个洞，富了一个村”、“开发一处景区，富了一个乡镇”的典型，在全国各地到处可见。全国通过发展旅游业而脱贫致富的农村人口至少有 700万以上。据国家发改委预计，今后10年内，我国旅游将新增就业岗位4000万个，年均增加直接就业70万人，间接就业 350万人。其次，旅游也是民生改善的重要标志。随着我国居民收入的增长，闲暇时间的增多，旅游消费已由少数高收入人群的生活方式和消费方式，逐步变成大众的生活方式和消费热点。2007年我国国内旅游人次达到 16.1亿人次，城乡居民总出游率达到 122%。在旅游消费过程中，广大城乡居民可以开阔视野、愉悦身心、陶冶情操，共享我国改革开放发展的成果。第三，客源带来财源，旅游业的税种基本都是地方税收，成为增加地方财政收入的重要来源，而地方财政的不断增长，又为地方政府改善民生提供了财力支持。
（一）我国旅游行业投资需求巨大
根据国家旅游局的测算，2001年至2005年的五年里，中国旅游投资总量的年均增幅为12.2%，若保持这一速度，到2010年，中国旅游业投资总量将累计达到1.9万亿元人民币，2006年至2010年的未来五年将又是一轮新的投资高潮。1.9万亿元旅游投资总量从哪里来？
截至2006年，民资和外资投资旅游业的资金已经超过5000亿元。据统计，截至2004年上半年，我国旅游业吸引投资总额约8600亿元，其中外资4000亿元，同时长三角地区的民营资金也成为一个新亮点。
在2006年中国旅游投资洽谈会新闻发布会上，国家旅游局财务与规划司司长吴文学表示，旺盛的旅游需求为中国的旅游投资带来了广阔的空间和发展机遇，大量资金已经快速进入或正在准备进入，资金已经不再是制约旅游业发展的瓶颈。
（二）旅游投资存在许多瓶颈，政策性资金有利“解开”瓶颈
旅游投资的瓶颈包括：一是旅游投资规模大、回收期长、与高收益对应的高风险等特征制约着旅游项目融资；二是专业的旅游投融资平台建设力度不足；三是实际可操作的融资渠道较窄且融资额度有限；四是各旅游项目投资收益质量差异大也制约着融资。
利用政策性资金投资于加强旅游基础设施建设，对打破旅游发展的“瓶颈制约”、改善旅游环境、扩大旅游消费、增加有效需求、拉动社会投资起到较大的促进作用，对中国旅游业的当前和长远发展都具有重要意义。通过加强旅游基础设施建设，一批资源品位高、特色鲜明的旅游景区和旅游线路脱颖而出，同时景区环境和景区的综合接待能力都得到明显改善。
（三）多渠道的政策性资金广泛用于旅游开发
国家发改委2005年1月5日发布信息说，我国通过实施旅游国债项目，5年来共投入67.2亿元加强旅游基础设施建设。五年来，国家先后共安排项目600多个，遍布全国31个省、市、自治区的250多个重点旅游景区。目前前期安排的建设项目已陆续建成并发挥效益，今年新安排的项目建设进展顺利。
从财政部获悉，自1981年至2008年，我国利用世界银行、亚洲开发银行等国际金融组织贷款项目累计达457个，承诺贷款金额约为657.5亿美元，并累计获得国际金融组织赠款28亿多美元。据北京绿维创景规划设计院分析，国际金融组织贷款中用于旅游开发和有关旅游开发的资金超过25亿美元。（招商引资研究院）
